Una reciente resolución judicial dictada por la Audiencia Nacional podría suponer un giro radical en la fiscalidad aplicable a los no residentes fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo que obtienen rendimientos del alquiler de inmuebles situados en territorio español.
Hasta ahora, tanto la normativa del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) como la interpretación administrativa impedían a estos contribuyentes deducir los gastos relacionados con el inmueble arrendado. Esto provocaba que, por ejemplo, propietarios residentes en Estados Unidos, Suiza o cualquier otro país extracomunitario tributaran sobre el importe bruto del alquiler, sin posibilidad de descontar conceptos tan elementales como el IBI, los gastos de comunidad, la amortización del inmueble, seguros o reparaciones.
Sin embargo, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (recurso n.º 636/2021), la Audiencia Nacional introduce un cambio de calado: considera que esta limitación vulnera el principio de libre circulación de capitales previsto en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE). En consecuencia, concluye que excluir a los no residentes extracomunitarios del derecho a deducir gastos constituye una discriminación fiscal contraria al Derecho comunitario.
El caso que ha dado lugar a esta resolución es el de un ciudadano estadounidense que solicitó la rectificación de sus declaraciones del modelo 210, alegando que el tratamiento recibido infringía el principio de no discriminación recogido en el Convenio para evitar la Doble Imposición entre España y Estados Unidos.
El tribunal no solo le da la razón, sino que, con ello, abre la puerta a que otros contribuyentes en su misma situación puedan reclamar la devolución de ingresos indebidamente ingresados, siempre que las autoliquidaciones no hayan prescrito. En términos generales, el plazo de prescripción en materia tributaria es de cuatro años.
A pesar de que la Administración Tributaria podría aún presentar un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, lo cierto es que la doctrina fijada en esta sentencia se apoya en principios consolidados tanto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) como por el propio Tribunal Supremo en materia de igualdad de trato fiscal.
Aspectos clave a tener en cuenta
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Posibilidad de devolución: los contribuyentes no residentes fuera de la UE y del EEE que hayan declarado rendimientos por alquileres en España sin aplicar deducciones pueden examinar sus declaraciones anteriores y plantearse la solicitud de rectificación.
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Prescripción: solo podrán recuperarse los importes correspondientes a autoliquidaciones presentadas en los últimos cuatro años, que no hayan prescrito.
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Gastos deducibles: entre los gastos que podrían ahora ser fiscalmente deducibles se encuentran:
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Amortización del inmueble y del mobiliario
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Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otras tasas municipales
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Gastos de comunidad
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Suministros (agua, luz, etc.)
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Primas de seguros
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Reparaciones y conservación
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Situación procesal: aunque la sentencia no es firme, establece un precedente significativo, con sólidos fundamentos jurídicos que podrían influir en futuras actuaciones administrativas y judiciales.
Esta resolución judicial marca un importante cambio de paradigma que podría afectar a miles de contribuyentes no residentes, quienes hasta ahora venían soportando una carga fiscal más gravosa simplemente por no residir dentro del espacio comunitario.
Ante esta nueva situación, es recomendable que quienes se vean afectados consulten con un asesor fiscal especializado para evaluar posibles reclamaciones y optimizar su tributación futura.