Recuerde que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (Ley de Vivienda), incorpora una serie de incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, con efectos a partir de enero de 2024.
Si usted es propietario y planea formalizar un nuevo contrato de alquiler, considerando cumplir con los requisitos para acceder a las deducciones mejoradas de la nueva Ley de Vivienda, le recomendamos considerar la posibilidad de postergar la formalización hasta 2024. En caso de no cumplir con estos requisitos, la formalización del contrato en 2023 le permitirá aplicar la deducción del 60%, en lugar del 50% establecido por la nueva ley cuando no se aplican deducciones mejoradas.
Modulación de las deducciones de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF para 2024 Con la nueva Ley, se incentiva fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles mediante la modulación de la deducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (aplicable exclusivamente a los rendimientos del capital inmobiliario y no a los arrendamientos que tengan la consideración de actividad económica según la Ley IRPF). Estas nuevas deducciones entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2024 para los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 2023.
La ley del IRPF establece que el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda goza de una deducción del 60%. La Ley de Vivienda ahora dispone que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de deducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados.
Específicamente, la nueva Ley contempla las siguientes deducciones incompatibles entre sí y aplicables en el siguiente orden:
- Deducción incrementada del 90%: cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y la renta inicial se ha reducido en más del 5% en comparación con la última renta del contrato anterior de la misma vivienda, después de aplicar, si corresponde, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Atención. Si posee una vivienda alquilada en una «zona tensionada», a partir de 2024 puede beneficiarse de una deducción del 90% en su IRPF a cambio de reducir el alquiler en más del 5%. Dado que aumentar el alquiler a los nuevos contratos en las zonas tensionadas a partir de 2024 resultará en la pérdida de las deducciones, en la mayoría de los casos será más conveniente reducir la renta en un poco más del 5% y obtener mayores ahorros en el IRPF.
- Deducción incrementada del 70%: cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
- Que el contribuyente alquile por primera vez la vivienda, siempre que esta esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Si hay varios arrendatarios de una misma vivienda, esta deducción se aplicará proporcionalmente a la parte del rendimiento neto correspondiente a dichos arrendatarios.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Deducción incrementada del 60%: para los casos en que se hayan realizado obras de rehabilitación (según la normativa del IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
Atención. Los requisitos mencionados deben cumplirse en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, y la deducción se aplicará mientras se sigan cumpliendo los mismos. En todo caso, los porcentajes de deducción mencionados (el general y los incrementados) solo se aplicarán a los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente (es decir, aquellos calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya la comprobación de dichos rendimientos).
En resumen, el contribuyente podrá aplicar la deducción que le corresponda entre las mencionadas, siempre teniendo en cuenta la posibilidad de aplicar la deducción del 50%. Todas estas deducciones quedarán sin efecto si no se cumplen las normas (previstas en la LAU) sobre el aumento de rentas en una zona de mercado residencial tensionado.
Régimen transitorio Se introduce en la Ley IRPF una disposición transitoria, la trigésima octava, para regular en un 60% la deducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023.