La compraventa de un inmueble usado entre empresas puede dar lugar a dos tratamientos fiscales distintos, con consecuencias económicas muy diferentes. La clave reside en si se aplica la exención del IVA por tratarse de una segunda entrega o si, por el contrario, se renuncia a dicha exención, lo que activa el mecanismo de inversión del sujeto pasivo. Este matiz puede traducirse en un importante ahorro o coste fiscal, dependiendo del perfil del comprador y del destino que se dará al inmueble.
¿Qué sucede si el inmueble ha tenido un uso anterior?
En operaciones entre empresas, es habitual que se transmitan inmuebles que ya han sido utilizados previamente, ya sea como viviendas u oficinas. Incluso pueden existir discrepancias entre la calificación registral (por ejemplo, "vivienda") y el uso efectivo o catastral (por ejemplo, "oficina"). Si la edificación ya ha sido objeto de uso, no se trata de una primera entrega, y por tanto, en principio, la operación está exenta de IVA conforme al artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA.
¿Puede evitarse la exención?
Sí, la normativa permite renunciar a la exención en determinadas circunstancias (art. 20.Dos LIVA). Para ello, deben cumplirse dos requisitos esenciales:
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Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA.
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Que tenga derecho a deducirse el impuesto soportado, ya sea de forma total o parcial, en función del uso previsto para el inmueble.
Además, esta renuncia debe hacerse constar formalmente, y el comprador debe declarar expresamente su condición de sujeto con derecho a deducción, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 8 del Reglamento del IVA.
¿Qué implica renunciar a la exención?
La renuncia tiene un efecto relevante: opera la inversión del sujeto pasivo, según el artículo 84.Uno.2º.e), segundo guion, de la LIVA. En términos prácticos:
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El vendedor no repercute el IVA.
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El comprador debe autorrepercutirse el IVA en su declaración (modelo 303), compensándolo en el mismo periodo si tiene derecho a la deducción. Si la deducción es plena, el impacto en caja es nulo.
Este mecanismo puede ser financieramente ventajoso, ya que evita el coste no recuperable del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO), que se devenga cuando la operación queda exenta de IVA.
¿Influye la calificación registral o el uso real del inmueble?
Aunque pueda parecer relevante, la denominación del inmueble en el Registro o su uso en el Catastro no determina por sí sola el régimen de IVA aplicable en cuanto a primera o segunda entrega. Estos aspectos pueden incidir en otras cuestiones como la compatibilidad urbanística o los tipos impositivos aplicables, pero no invalidan la posibilidad de aplicar la exención por segunda entrega.
Si se renuncia a la exención y el destino del inmueble es una actividad económica sujeta y no exenta, se aplicará el tipo general del 21%, salvo casos muy específicos.
Recuerda: entre empresarios, la transmisión de inmuebles no está exenta por defecto
Tanto el artículo 4 como el artículo 5 de la Ley del IVA establecen que la transmisión de bienes en el ámbito empresarial está sujeta a este impuesto. Por tanto, la cuestión no es si aplica el IVA, sino bajo qué modalidad: si como operación exenta (segunda entrega) o como operación sujeta y no exenta (en caso de renuncia).
Ejemplo práctico
Datos de partida:
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Precio de venta del inmueble: 600.000 €.
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Vendedor: sociedad inmobiliaria.
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Comprador: empresa dedicada a consultoría (actividad sujeta y no exenta de IVA).
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El inmueble ya ha sido usado (no es primera entrega).
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El comprador tiene derecho a deducir el 100% del IVA.
Escenario 1 – No se renuncia a la exención:
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IVA: No se repercute por tratarse de una segunda entrega exenta.
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TPO: Se devenga el impuesto de transmisiones (tipo aplicable según comunidad autónoma, por ejemplo 7% → 42.000 €, no deducible).
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AJD: Puede devengarse sobre la escritura pública, según legislación autonómica.
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Impacto financiero: El comprador desembolsa 600.000 € + TPO + AJD. El coste del TPO no se puede recuperar.
Escenario 2 – Renuncia a la exención con inversión del sujeto pasivo:
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Requisitos: Renuncia expresa del vendedor y declaración escrita del comprador (según art. 8 RIVA).
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IVA: No repercutido por el vendedor. El comprador se autorrepercute el 21% (126.000 €), que deduce íntegramente en el mismo modelo 303.
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TPO: No procede, al tratarse de una operación sujeta y no exenta de IVA.
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AJD: Podría devengarse, según la comunidad autónoma.
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Impacto financiero: El comprador paga solo los 600.000 € (más AJD, si corresponde). No hay coste efectivo de IVA ni TPO.
Conclusión: Si el comprador puede deducirse la totalidad del IVA, optar por la renuncia a la exención con inversión del sujeto pasivo suele ser fiscalmente más eficiente, al evitar un TPO que, en todo caso, no es recuperable.
En cambio, ¿y si el comprador no puede deducirse el IVA?
En aquellos supuestos en que el adquirente no tenga derecho a deducción, o solo parcial, conviene hacer un análisis detallado. A veces, mantener la exención y tributar por TPO puede resultar más conveniente que asumir un IVA parcialmente no deducible.
Guía rápida de verificación
Antes de cerrar una operación de estas características, conviene revisar:
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✅ ¿Se trata de una segunda entrega? → En tal caso, la exención es aplicable.
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✅ ¿El comprador tiene derecho a deducir el IVA? → Si es así, puede optarse por la renuncia.
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✅ ¿Se ha documentado correctamente la renuncia y la declaración del comprador? → Todo debe quedar por escrito y antes o al tiempo de la entrega.
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✅ ¿Se ha comparado el coste del TPO frente al IVA con inversión del sujeto pasivo (y el AJD)? → Es imprescindible hacer simulaciones antes de la firma.
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✅ ¿Existe compatibilidad urbanística y de uso con la actividad prevista? → Para evitar problemas adicionales no fiscales.