Compraventa de viviendas sin valor de referencia catastral: una mayor libertad que exige máxima prudencia
En las transmisiones de viviendas que carecen de valor de referencia catastral, el margen de decisión del contribuyente es mayor. Precisamente por ello, el riesgo de cometer un error con consecuencias irreversibles también se incrementa.
Ante la inexistencia de dicho valor, es habitual que algunos adquirentes opten por declarar en el ITP un importe superior al precio escriturado, con la intención de evitar futuras comprobaciones de valores. Sin embargo, la Dirección General de Tributos ha aclarado recientemente que esta estrategia no siempre permite rectificación posterior.
En determinadas transmisiones de vivienda usada, el inmueble no dispone de valor de referencia catastral. En estos supuestos, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) debe determinarse conforme a las reglas generales previstas en la Ley del ITP y AJD.
La Dirección General de Tributos (DGT) se ha pronunciado de nuevo sobre esta cuestión en la consulta vinculante V1523-25, de 21 de agosto de 2025, fijando criterios relevantes tanto sobre el valor a declarar como sobre sus efectos posteriores.
Atención: la inexistencia de valor de referencia no elimina el riesgo fiscal; simplemente lo traslada al momento de la autoliquidación.
Valores que pueden constituir la base imponible
Cuando no existe valor de referencia o este no puede certificarse, la normativa establece que la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes:
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El valor declarado por los interesados.
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El precio o contraprestación pactada en escritura pública.
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El valor de mercado del inmueble.
Este sistema obliga a comparar las tres magnitudes y a tributar por la más elevada, sin que el contribuyente pueda elegir libremente la que resulte más favorable.
Declarar un valor superior al precio escriturado implica, de forma automática, elevar la base imponible del impuesto.
El supuesto analizado por la DGT
La consulta resuelta por la DGT parte de una compraventa de vivienda entre particulares, sin valor de referencia catastral, en la que el adquirente decide declarar un valor superior al precio pactado, tomando como referencia la tasación realizada para la concesión del préstamo hipotecario.
La cuestión planteada es clara: una vez presentada la autoliquidación, ¿es posible rectificarla si el contribuyente considera que el valor declarado fue excesivo?
La respuesta de la DGT es contundente. La Administración no entra a valorar si la tasación utilizada era razonable o no; se limita a analizar los efectos del valor declarado.
La DGT concluye que, en ausencia de valor de referencia, cuando el valor declarado voluntariamente es superior tanto al precio como al valor de mercado, dicho importe se convierte en la base imponible del impuesto.
Y añade un elemento clave: ese valor declarado no es susceptible de rectificación posterior, precisamente por haber sido fijado de forma voluntaria por el propio contribuyente.
No estamos ante un error material ni ante una regularización administrativa, sino ante una decisión consciente adoptada al presentar la autoliquidación.
Diferencia entre comprobación administrativa y decisión del contribuyente
Conviene no confundir ambos escenarios. Si la Administración realizara una comprobación de valores y elevara la base imponible, existiría margen de impugnación. Sin embargo, cuando el valor superior procede de la propia declaración del contribuyente, no existe acto administrativo que recurrir.
La DGT deja claro que el valor declarado opera como un límite autoimpuesto, vinculante para el propio contribuyente.
Atención: la rectificación de autoliquidaciones no ampara cambios de criterio ni decisiones estratégicas mal calculadas.
Consecuencias prácticas en la planificación de la compra
Este criterio obliga a extremar la prudencia en operaciones sin valor de referencia catastral, especialmente cuando se dispone de una tasación bancaria superior al precio real de adquisición.
Antes de declarar un valor más elevado, resulta imprescindible analizar si existe un riesgo real de comprobación por parte de la Administración y si ese exceso de cautela puede traducirse en un coste fiscal innecesario y definitivo.
Atención: la tasación hipotecaria responde a criterios financieros del banco y no determina, por sí sola, el valor fiscal del inmueble.
Recomendación profesional
En adquisiciones inmobiliarias sin valor de referencia catastral, la elección del valor a declarar en el ITP debe basarse en un análisis técnico riguroso, no en una prudencia mal entendida.
Una decisión aparentemente conservadora puede consolidarse de forma irreversible, incluso cuando no era necesaria.
Evaluar el valor de mercado real, la práctica comprobadora de la comunidad autónoma y las circunstancias concretas de la operación es esencial antes de presentar la autoliquidación.
En el ITP, cuando no existe valor de referencia, la responsabilidad del valor declarado recae íntegramente en quien autoliquida.