En las transmisiones de viviendas que carecen de valor de referencia catastral, el margen de decisi\u00f3n del contribuyente es mayor. Precisamente por ello, el riesgo de cometer un error con consecuencias irreversibles tambi\u00e9n se incrementa.<\/p>\n
Ante la inexistencia de dicho valor, es habitual que algunos adquirentes opten por declarar en el ITP un importe superior al precio escriturado, con la intenci\u00f3n de evitar futuras comprobaciones de valores. Sin embargo, la Direcci\u00f3n General de Tributos ha aclarado recientemente que esta estrategia no siempre permite rectificaci\u00f3n posterior.<\/p>\n
En determinadas transmisiones de vivienda usada, el inmueble no dispone de valor de referencia catastral. En estos supuestos, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) debe determinarse conforme a las reglas generales previstas en la Ley del ITP y AJD.<\/p>\n
La Direcci\u00f3n General de Tributos (DGT) se ha pronunciado de nuevo sobre esta cuesti\u00f3n en la consulta vinculante V1523-25, de 21 de agosto de 2025<\/strong>, fijando criterios relevantes tanto sobre el valor a declarar como sobre sus efectos posteriores.<\/p>\n Atenci\u00f3n:<\/strong> la inexistencia de valor de referencia no elimina el riesgo fiscal; simplemente lo traslada al momento de la autoliquidaci\u00f3n.<\/p>\n Cuando no existe valor de referencia o este no puede certificarse, la normativa establece que la base imponible ser\u00e1 la mayor de las siguientes magnitudes:<\/p>\n El valor declarado por los interesados.<\/p>\n<\/li>\n El precio o contraprestaci\u00f3n pactada en escritura p\u00fablica.<\/p>\n<\/li>\n El valor de mercado del inmueble.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Este sistema obliga a comparar las tres magnitudes y a tributar por la m\u00e1s elevada, sin que el contribuyente pueda elegir libremente la que resulte m\u00e1s favorable.<\/p>\n Declarar un valor superior al precio escriturado implica, de forma autom\u00e1tica, elevar la base imponible del impuesto.<\/p>\n La consulta resuelta por la DGT parte de una compraventa de vivienda entre particulares, sin valor de referencia catastral, en la que el adquirente decide declarar un valor superior al precio pactado, tomando como referencia la tasaci\u00f3n realizada para la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n La cuesti\u00f3n planteada es clara: una vez presentada la autoliquidaci\u00f3n, ¿es posible rectificarla si el contribuyente considera que el valor declarado fue excesivo?<\/p>\n La respuesta de la DGT es contundente. La Administraci\u00f3n no entra a valorar si la tasaci\u00f3n utilizada era razonable o no; se limita a analizar los efectos del valor declarado.<\/p>\n La DGT concluye que, en ausencia de valor de referencia, cuando el valor declarado voluntariamente es superior tanto al precio como al valor de mercado, dicho importe se convierte en la base imponible del impuesto.<\/p>\n Y a\u00f1ade un elemento clave: ese valor declarado no es susceptible de rectificaci\u00f3n posterior<\/strong>, precisamente por haber sido fijado de forma voluntaria por el propio contribuyente.<\/p>\n No estamos ante un error material ni ante una regularizaci\u00f3n administrativa, sino ante una decisi\u00f3n consciente adoptada al presentar la autoliquidaci\u00f3n.<\/p>\n Conviene no confundir ambos escenarios. Si la Administraci\u00f3n realizara una comprobaci\u00f3n de valores y elevara la base imponible, existir\u00eda margen de impugnaci\u00f3n. Sin embargo, cuando el valor superior procede de la propia declaraci\u00f3n del contribuyente, no existe acto administrativo que recurrir.<\/p>\n La DGT deja claro que el valor declarado opera como un l\u00edmite autoimpuesto<\/strong>, vinculante para el propio contribuyente.<\/p>\n Atenci\u00f3n:<\/strong> la rectificaci\u00f3n de autoliquidaciones no ampara cambios de criterio ni decisiones estrat\u00e9gicas mal calculadas.<\/p>\n Este criterio obliga a extremar la prudencia en operaciones sin valor de referencia catastral, especialmente cuando se dispone de una tasaci\u00f3n bancaria superior al precio real de adquisici\u00f3n.<\/p>\n Antes de declarar un valor m\u00e1s elevado, resulta imprescindible analizar si existe un riesgo real de comprobaci\u00f3n por parte de la Administraci\u00f3n y si ese exceso de cautela puede traducirse en un coste fiscal innecesario y definitivo.<\/p>\n Atenci\u00f3n:<\/strong> la tasaci\u00f3n hipotecaria responde a criterios financieros del banco y no determina, por s\u00ed sola, el valor fiscal del inmueble.<\/p>\n En adquisiciones inmobiliarias sin valor de referencia catastral, la elecci\u00f3n del valor a declarar en el ITP debe basarse en un an\u00e1lisis t\u00e9cnico riguroso, no en una prudencia mal entendida.<\/p>\n Una decisi\u00f3n aparentemente conservadora puede consolidarse de forma irreversible, incluso cuando no era necesaria.<\/p>\n Evaluar el valor de mercado real, la pr\u00e1ctica comprobadora de la comunidad aut\u00f3noma y las circunstancias concretas de la operaci\u00f3n es esencial antes de presentar la autoliquidaci\u00f3n.<\/p>\n En el ITP, cuando no existe valor de referencia, la responsabilidad del valor declarado recae \u00edntegramente en quien autoliquida.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Compraventa de viviendas sin valor de referencia catastral: una mayor libertad que exige m\u00e1xima prudencia En las transmisiones de viviendas que carecen de valor de referencia catastral, el margen de decisi\u00f3n del contribuyente es mayor. 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\nValores que pueden constituir la base imponible<\/h3>\n
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\nEl supuesto analizado por la DGT<\/h3>\n
\nDiferencia entre comprobaci\u00f3n administrativa y decisi\u00f3n del contribuyente<\/h3>\n
\nConsecuencias pr\u00e1cticas en la planificaci\u00f3n de la compra<\/h3>\n
\nRecomendaci\u00f3n profesional<\/h3>\n