Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda<\/strong><\/a> que incorpora el informe de la ponencia y varias enmiendas transaccionales.<\/p>\nA falta de la votaci\u00f3n en el Senado y de su tramitaci\u00f3n parlamentaria (cuya aprobaci\u00f3n definitiva est\u00e1 prevista para finales de este mes de mayo y su publicaci\u00f3n en el BOE), la nueva normativa trae el control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, un nuevo \u00edndice de referencia para actualizar las rentas y la reducci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de gran tenedor a cinco pisos en esas \u00e1reas de precio limitado.<\/p>\n
La nueva Ley de vivienda tambi\u00e9n regular\u00e1 los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creaci\u00f3n de un parque p\u00fablico vivienda asequible, los inmuebles vac\u00edos o la limitaci\u00f3n de los precios del alquiler, entre otras cuestiones.<\/p>\n
A continuaci\u00f3n veremos de forma resumida las principales novedades que incorpora la nueva Ley de Vivienda, sin perjuicio de que pueda puede sufrir modificaciones durante el resto de su tramitaci\u00f3n parlamentaria.<\/p>\n
Principales novedades <\/strong><\/p>\n1. Limitaciones al precio de los alquileres de viviendas<\/strong><\/p>\n1.1 Eliminaci\u00f3n del IPC como mecanismo de revisi\u00f3n de la actualizaci\u00f3n anual de la renta<\/strong><\/p>\nActualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la renovaci\u00f3n de los contratos de alquiler que no puede superar el 2% de incremento. Pues bien, la Nueva Ley establece que durante el 2024 en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podr\u00e1 superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas titulares de m\u00e1s de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).<\/p>\n
En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento ser\u00e1 el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podr\u00e1 ser m\u00e1s del 3%.<\/p>\n
Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE) a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo \u00edndice de referencia que se aplicar\u00e1, en lugar del IPC. Esto supondr\u00e1 el fin del IPC como referencia para los contratos de alquiler.<\/p>\n
Estas medidas, afectar\u00e1n a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que las viviendas est\u00e9n situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n
1.2 Los contratos no podr\u00e1n excluir la aplicaci\u00f3n de la Ley de Vivienda<\/strong><\/p>\nSe eliminan las cl\u00e1usulas que permit\u00edan la no aplicaci\u00f3n de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.<\/p>\n
Adem\u00e1s, se proh\u00edbe aumentar las rentas de alquiler por la v\u00eda de nuevos gastos, que obligar\u00edan a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente en el contrato.<\/p>\n
1.3 Declaraci\u00f3n de zona tensionada de alquiler<\/strong><\/p>\nLas autoridades competentes en vivienda, Comunidades Aut\u00f3nomas y Ayuntamientos, podr\u00e1n declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:<\/p>\n
\n- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, m\u00e1s los gastos y suministros b\u00e1sicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares<\/li>\n
- Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los \u00faltimos 5 a\u00f1os, al menos 3 puntos por encima del IPC auton\u00f3mico correspondiente.<\/li>\n<\/ul>\n
El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevar\u00e1 que la zona afectada sea considerada autom\u00e1ticamente zona de mercado residencial tensionado sino que ser\u00e1 necesario que la administraci\u00f3n competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaraci\u00f3n ser\u00e1 de 3 a\u00f1os, pudiendo prorrogarse anualmente.<\/p>\n
La declaraci\u00f3n de una zona de mercado residencial tensionado permitir\u00e1 modificar el r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas de los contratos <\/strong>de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el per\u00edodo de pr\u00f3rroga obligatoria o de pr\u00f3rroga t\u00e1cita, el arrendatario podr\u00e1 solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria por plazos anuales, con un m\u00e1ximo de 3 a\u00f1os, durante la cual se seguir\u00e1n aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.<\/p>\nEl arrendador, sea o no gran tenedor, estar\u00e1 obligado a aceptar la pr\u00f3rroga salvo que se hayan fijado otros t\u00e9rminos o condiciones por acuerdo entre las partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial; o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta .<\/p>\n
Si se firman nuevos contratos <\/strong>las implicaciones ser\u00e1n distintas en funci\u00f3n de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.<\/p>\nSi el arrendador no es un gran tenedor<\/strong>, la renta no podr\u00e1 exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual, salvo determinados supuestos en los que podr\u00e1 incrementarse en un m\u00e1ximo del 10%. Asimismo, no se podr\u00e1 repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.<\/p>\nSi el arrendador es un gran tenedor<\/strong> la renta del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulaci\u00f3n se aplicar\u00e1 a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez est\u00e9 aprobado el sistema de \u00edndices.<\/p>\nAtenci\u00f3n.<\/strong> Se introduce en la Ley estatal una definici\u00f3n de car\u00e1cter general del concepto de \u00abgran tenedor\u00bb, como la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2, tambi\u00e9n de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. No obstante, la nueva Ley permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades aut\u00f3nomas puedan disminuir el umbral a 5 o m\u00e1s inmuebles.<\/p>\n2. El propietario pagar\u00e1 los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato <\/strong><\/p>\nLa nueva Ley establece que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del arrendador\/propietario del inmueble.<\/p>\n
3. Medidas fiscales para incentivar a los propietarios de viviendas<\/strong><\/p>\n3.1 IRPF<\/strong><\/p>\nSe estimular\u00e1 fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a trav\u00e9s de la modulaci\u00f3n de la reducci\u00f3n del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (solo para los rendimientos del capital inmobiliario, pero no afecta los que realicen arrendamientos que tengan la consideraci\u00f3n de actividad econ\u00f3mica en los t\u00e9rminos de la LIRPF). Estas nuevas reducciones comenzar\u00e1n a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024.<\/p>\n
En concert\u00f3, la nueva Ley prev\u00e9 las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:<\/p>\n
\n- Reducci\u00f3n incrementada del 90%<\/strong> cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en m\u00e1s de un 5 % en relaci\u00f3n con la \u00faltima renta del anterior contrato de arrendamiento.<\/li>\n
- Reducci\u00f3n incrementada del 70% cuando<\/strong> el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 a\u00f1os y se trate de viviendas arrendadas a la Administraci\u00f3n o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica o cuando la vivienda est\u00e9 acogida a alg\u00fan programa p\u00fablico de vivienda o calificaci\u00f3n en virtud del que la Administraci\u00f3n limite la renta del alquiler.<\/li>\n
- Reducci\u00f3n incrementada del 60%<\/strong> para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitaci\u00f3n en los 2 a\u00f1os anteriores a la celebraci\u00f3n del contrato de arrendamiento.<\/li>\n<\/ul>\n
El contribuyente podr\u00e1 aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducci\u00f3n del 50%. <\/strong>Todas estas reducciones devienen inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n3.2. Recargos en el IBI para viviendas vac\u00edas o desocupadas<\/strong><\/p>\nEn la nueva Ley se define una vivienda vac\u00eda<\/strong> como aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 a\u00f1os salvo determinadas causas justificadas. Esta situaci\u00f3n de desocupaci\u00f3n se declarar\u00e1 mediante un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente.<\/p>\nPara promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150%<\/strong> (ahora est\u00e1 en el 50%) en la cuota l\u00edquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectar\u00eda a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante m\u00e1s de dos a\u00f1os<\/em><\/strong>, sin causa justificada, para propietarios con un m\u00ednimo de cuatro viviendas.<\/p>\nSi el inmueble lleva tres a\u00f1os vac\u00edo<\/em><\/strong>, el recargo podr\u00e1 llegar al 100%.<\/strong><\/p>\nPor \u00faltimo, est\u00e1 la opci\u00f3n de incrementar otro 50% el recargo (entre 100% y hasta el 150%) cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o m\u00e1s viviendas desocupadas en el mismo municipio.<\/p>\n
Desahucios y ejecuciones hipotecarias<\/strong><\/p>\nSe contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicaci\u00f3n efectiva y r\u00e1pida entre el \u00f3rgano judicial y los servicios sociales a trav\u00e9s de un requerimiento para que estos eval\u00faen la situaci\u00f3n y, en su caso, atiendan r\u00e1pidamente a las personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y\/o social.<\/p>\n
Se asegura que los Servicios Sociales<\/strong> puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensi\u00f3n de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad<\/strong>, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona f\u00edsica, y de 3 a 4 cuando es persona jur\u00eddica. Adem\u00e1s, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad econ\u00f3mica.<\/p>\nCuando el demandante tenga la condici\u00f3n de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, deber\u00e1 acreditarse la aplicaci\u00f3n de un procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Queremos informales de que en el Bolet\u00edn Oficial de las Cortes Generales (Congreso de los Diputados) de 24 de abril, se ha publicado el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda que incorpora el informe de la ponencia y varias enmiendas transaccionales. A falta de la votaci\u00f3n en el Senado y de …<\/p>\n
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